Administrator nieruchomości - baner.

Praca administratora budynku jest bardzo często mylona z zarządem nieruchomości. I choć obie te funkcje mają na celu obsługę powierzonej nieruchomości, to forma i zakres obowiązków, znacznie się od siebie różnią. W tym artykule wyjaśniam różnicę między administratorem budynku a zarządcą i wskazuję obowiązki, z których ten pierwszy powinien się wywiązywać.

Kim jest administrator nieruchomości?

Administrator budynku zajmuje się obsługą nieruchomości w zakresie zleconym mu przez zarząd wspólnoty. Administrator nieruchomości jest najczęściej zatrudniany przez zarząd na podstawie umowy cywilno — prawnej. Zakres obowiązków administratora zależy zatem w dużej mierze od zapisów podpisanej umowy. Dodatkowo administrator powinien mieć doświadczenie w prowadzeniu nieruchomości oraz możemy wymagać od niego co najmniej średniego wykształcenia.

Firma lub osoba zajmująca się administracją budynku nie musi posiadać licencji, czy też tytułu zarządcy nieruchomości. Administrator budynku wybierany jest przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej na mocy uchwały. Podpisując umowę z administratorem, należy określić zakres jego obowiązków i sprawdzić, czy posiada stosowne ubezpieczenie, które pokryje ewentualne szkody przez niego wyrządzone.

Zarządca nieruchomości czy administrator?

Bardzo często używamy słów zarządca i administrator zamiennie. Jednak w rzeczywistości są to dwie różne funkcje. Jak już wyjaśniliśmy wcześniej, administrator działa na zlecenie zarządu wspólnoty, zajmując się w głównej mierze obsługą nieruchomości.

Mężczyzna przed laptopem.

Zarządca wybierany jest przez wspólnotę w celu zarządzania nieruchomością. Według prawa wspólnota mieszkańców może zdecydować się na zarząd własny lub powierzony. W sytuacji, kiedy deleguje zarządzanie nieruchomością firmie zewnętrznej mamy do czynienia z zarządem powierzonym. Firma zarządzająca nieruchomością musi posiadać odpowiednią licencję oraz wpis do centralnego rejestru zarządców, który prowadzony jest przez Ministerstwo Infrastruktury. Zakres obowiązków zarządcy jest regulowany przez ustawę o gospodarce nieruchomościami.

Do obowiązków zarządcy nieruchomości należeć będzie między innymi:

  • zarządzanie finansami nieruchomości
  • zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości
  • zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego
  • bieżące sprawy administracyjne
  • dokonywanie stosownych inwestycji w nieruchomość

Jak za chwile wskażemy, zakres obowiązków zarządcy wychodzi poza obowiązki powierzane administratorowi budynku na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Obowiązki administratora nieruchomości

Praca administratora budynku, choć ma mniejszy zakres uprawnień, niż zarządcy jest kluczowa do prawidłowego działania nieruchomości. Wybrany administrator na postawie zapisów umowy z zarządem wspólnoty będzie zobowiązany, m.in. do reprezentowania wspólnoty przed sądami oraz jednostkami samorządowymi. Będzie zatem ściśle współpracować z zarządem wspólnoty mieszkaniowej i przed nim odpowiadać.

Administrator nieruchomości będzie też zajmować się bieżącymi sprawami związanymi z zarządzaniem nieruchomością, do których zaliczyć możemy:

  • utrzymywanie czystości części wspólnych na terenie nieruchomości
  • pobieranie opłat czynszowych od właścicieli lokali
  • utrzymanie nieruchomości wspólnej w dobrym stanie technicznym
  • nadzorowanie prac remontowych
  • dokonywaniu czynności mających na celu utrzymanie właściwej eksploatacji nieruchomości
  • sprawdzanie stanu prawnego poszczególnych lokali
  • organizowanie zebrań wspólnoty mieszkaniowej

Praca administratora nieruchomości może również zakładać dbanie o czystość budynków mieszkalnych oraz przyjmowanie zgłoszeń o usterkach od właścicieli lokali. Warto dodać, że administrator nieruchomości nie może sam podejmować decyzji związanych z wyborem wykonawców. W zależności od kwoty i zakresu ingerencji w nieruchomość takie decyzje podejmuje zarząd wspólnoty na mocy uchwały.

Administrator nieruchomości i lokator.

Administrator nieruchomości — jak wybrać?

Wybór dobrego administratora nieruchomości będzie mieć wpływ jej funkcjonowanie. Dlatego przy wyborze nie warto opierać się jedynie na cenie oferowanych usług. I, mimo że w przypadku niezadowolenia z usług świadczonych przez firmę administrującą zawsze można rozwiązać umowę, w praktyce nie jest to już takie proste. Zmiana administratora wymaga bowiem uchwały oraz zebrania podpisów większości właścicieli mieszkań.

Dlatego przed dokonanie wyboru należy zastanowić, czy firma, która złoży nam ofertę, ma już doświadczenie w prowadzeniu podobnych budynków. Warto też poprosić administratora o przedstawienie referencji od innych kontrahentów, jeżeli nie ma takowych na stronie internetowej. Inną ważną kwestią, która należy sprawdzić, jest odpowiednie zaplecze prawne danego administratora. Niestety obsługa nieruchomości wiąże się czasami z koniecznością reprezentowania wspólnoty w różnych rodzajach sporów. Skuteczny zespół prawników i doradców prawnych będzie ogromną zaletą przyszłego administratora budynku.

Bezpłatna konsultacja z Anettą!