W obecnych czasach branża nieruchomości w znacznym stopniu nadużywa słowa “hipoteka”. Dla wielu osób posiadanie mieszkania to kluczowy cel i niekiedy hipoteka jest jedynym wyjściem, aby pozyskać odpowiednio duże środki do jego osiągnięcia. Istnieje wiele stron internetowych, na których znaleźć możemy informacje odnośnie tego, jak złożyć wniosek o wpisanie hipoteki, jak wygląda hipoteka na rzecz banku, o czym informuje oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki lub kiedy następuje ustanowienie hipoteki w akcie notarialnym. Czym tak właściwie jest hipoteka, jak ją dostać i z jakimi wiąże się kosztami?

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest to uprawnienie, lub posługując się powszechnym terminem prawniczym, to ograniczone prawo rzeczowe. Dzięki takiemu przywilejowi, wierzyciel, czyli osoba udostępniającą to uprawnienie, otrzymuje zabezpieczenie odnośnie nieruchomości na wypadek nie wywiązania się z zobowiązań przez dłużnika, czyli braku spłaty zaciągniętego kredytu. W momencie, gdy spłata kolejnych rat kredytu nie będzie dłużej przez nas możliwa, Bank lub inna instytucja pożyczkowa ma możliwość odzyskania zainwestowanych pieniędzy z takiej nieruchomości. Właściciel objęty hipoteką nazywany jest dłużnikiem hipotecznym Hipoteka to obciążenie nieruchomości, co oznacza że wierzyciel hipoteczny może ubiegać się o odzyskiwanie strat nawet w momencie zmiany właściciela nieruchomości. Polega to na tym, że wierzyciel przejmuje daną nieruchomość, następnie ją sprzedaje, a z pozyskanych pieniędzy spłaca zobowiązanie dłużnika. Niestety ten etap odbywa się w dość nieprzyjemny sposób, poprzez czynności egzekucyjne, jakie wykonuje komornik.

Jak powstaje hipoteka i kto może być wierzycielem?

Hipoteka powstaje zazwyczaj na podstawie umowy. Aby nadać jej ważność, a także możliwość wpisania do księgi wieczystej nieruchomości, umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Forma pisemna obowiązuje, gdy wierzycielem jest bank lub SKOK, a forma aktu notarialnego w przypadku, gdy wierzycielem jest jakakolwiek osoba fizyczna czy firma. Istnieje również możliwość powstania hipoteki na podstawie decyzji administracyjnej lub też orzeczenia sądu, ale nie zdarza się to zbyt często. Hipoteka powstaje dokładnie w momencie nie samego podpisania umowy, ale właśnie wpisania do ksiąg wieczystych. Właściciel nieruchomości ma obowiązek poinformować o tym Wydział Wieczystoksięgowy odpowiedniego sądu. Jeśli jednak umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, to w tym celu wszystkie formalności załatwia notariusz.

Wierzycielem najczęściej jest bank, dla którego hipoteka jest jednym z najlepszych rodzajów zabezpieczenia kredytów hipotecznych. Wierzycielem może być jednak dowolna firma czy instytucja, np. organ administracji państwowej, SKOK, fundusz inwestycyjny, czy przedsiębiorstwo lub osoba prywatna. Tak naprawdę to wierzycielem może być każdy, nawet zwykła osoba, która pożyczyła 100 000 zł sąsiadowi czy komuś z rodziny, znajomemu na założenie firmy czy kupno mieszkania. Dług taka osoba może zabezpieczyć hipoteką na na przykład należącej do pożyczkobiorcy działce budowlanej czy lokalu.

Jak wypełnić wniosek o wpis do księgi wieczystej?

Księga wieczysta, oznaczana skrótem KW, jest ogólnodostępnym dokumentem, opisującym stan prawny jednej, wskazanej nieruchomości. Zaglądając do księgi wieczystej znajdziemy takie informacje jak np. dane właściciela, adres wskazanej nieruchomości, a także informacje dotyczące hipoteki. Zanim podpisze się tzw. umową przedwstępną, należy dokładnie zapoznać się hipoteką, aby mieć pewność, że transakcja którą zaciągasz jest bezpieczna, a następnie złożyć odpowiedni wniosek o wpis w księdze wieczystej. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej uzależniony jest od kilku czynników. Obecnie wynosi od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. W przypadku dłuższego oczekiwania przyczyną może być spore obłożenie Wydziału Ksiąg Wieczystych. Co ciekawe, obecnie nie ma zapisów ani ustaw, nakazujących maksymalny czas oczekiwania na wpis. Wypełniając wniosek o wpis do księgi wieczystej, zgodnie z wytycznymi, zawartymi w formularzu. Identycznie postępujemy składając wniosek o ustanowienie hipoteki oraz wpis hipoteki na rzecz banku. Każdą rubrykę należy wypełniać czytelnie, drukowanymi literami i bez poprawek lub skreśleń. Jedna pomyłka sprowadza się do powtórnego wypełnienia wniosku, poprawiając wszystkie dotychczasowe błędy. Pola jasne należy wypełniać samodzielnie, a te puste – przekreślić. Należy również pamietać, aby dokonanie wniosku o wpis do księgi wieczystej odbyło się w dwóch, identycznych egzemplarzach. Jeden zostanie przekazany do sądu, a drugi będzie stanowił za potwierdzenie.

Czym się charakteryzuje hipoteka umowna i przymusowa?

Bardzo często można się spotkać z rozróżnieniem hipoteki na tą umowną oraz przymusową. Co oznacza każdy z tych terminów? Hipoteka umowna to sformułowanie, z którym z pewnością zetkniemy się w momencie ubiegania o kredyt na mieszkanie. Oznacza to po prostu, że na podstawie zawieranej prze nas umowy, dwie strony są zgodne co do decyzji o założeniu takiej hipoteki na nieruchomość i zdecydowanie się na wniosek o hipotekę. A więc zarówno właściciel, jak i bank kredytujący zakup nieruchomości zgadzają się na to, by zabezpieczeniem takiego finansowania była właśnie hipoteka.

Z kolei hipoteka przymusowa może powstać nie tylko niezależnie od woli właściciela nieruchomości, ale nawet bez jego wiedzy na ten temat. Zdarza się to bardzo często zwłaszcza w przypadku nieuczciwych deweloperów. Gdy firmy budowlane wykonujące prace na ich zlecenie nie otrzymają swojego wynagrodzenia, mogą założyć hipotekę na wszystkie znajdujące się w budynku mieszkania. Ale hipoteka przymusowa może także dotyczyć mieszkań i innych nieruchomości z rynku wtórnego. W momencie, gdy ich właściciel nie jest w stanie spłacić swoich zadłużeń, jego wierzyciele mają prawo ubiegać się o stosowny wpis do hipoteki.

Wzmianki w księdze wieczystej o ustanowienie hipoteki

Dział IV księgi wieczystej opiera się wyłącznie na hipotece, jej odłamach, różnego rodzaju rozwiązaniach oraz przepisach obowiazujących w ustanowieniu hipoteki. rubryka w księdze wieczystej pod nazwą “Wzmianki w dziale IV księgi” informuje o wpłynięciu wniosku o wpis hipoteki umownej lub przymusowej i w tym celu oczekuje na wpis. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej następuje oczywiście po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką, a w następstwie po otrzymaniu od banku zaświadczenia o wygaśnięcie hipoteki. Pozyskane z banku zaświadczenie jest podstawą do złożenia w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych kw wpis o wykreślenie hipoteki.

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Nie da się podać dokładnej kwoty kosztów, jakie trzeba ponieść ustanawiając hipotekę na nieruchomości. Jeśli ustanawia się hipotekę w formie aktu notarialnego, trzeba zapłacić taksę notarialną, której wysokość zależy od wysokości hipoteki. Do tego dochodzą jeszcze koszty wpisania hipoteki do ksiąg wieczystych oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Ustanowienie hipoteki jest więc dość kosztowne.

Bezpłatna konsultacja z Anettą!