Co to jest zdolność kredytowa? Od czego zależy?

Umowa najmu jest powszechnie obowiązującą umową, która podlega regulacją prawnym poprzez prawo cywilne. Jest to uzgodnienie, że wynajmujący odda na użytek najemcy rzecz, która jest przedmiotem najmu. W zamian najemca zobowiązuje się opłacać czynsz w ustalonej wysokości dla wynajmującego. Przedmiotem najmu mogą być nieruchomości, pojazdy, maszyny, urządzenia, przedmioty codziennego użytku. Najczęściej w kontekście najmu mówimy o wynajmowaniu nieruchomości. Przyjrzyjmy się dzisiaj bliżej umowie najmu mieszkania, ochronie praw lokatorów oraz zapisom prawnym stojącym po stronie wynajmującego.

Wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia

Wynajęcie mieszkania, polega na oddaniu w użytkowanie lokalu mieszkalnego najemcy. Mieszkanie nie jest suknią karnawałową, którą wypożyczamy na jeden wieczór w okresie karnawałowym. Jest to kosztowna nieruchomość, której użyczenie powinno być zabezpieczone sporządzeniem odpowiedniej umowy najmu. Umowa najmu powinna zabezpieczać mieszkanie i jego właściciela, przed nieodpowiednim użytkowaniem lokalu. Z drugiej strony, zawarcie umowy ma za zadanie chronić interesy najmującego, który płaci regularny czynsz, przed nagłym pozbawieniem go dachu nad głową. Te zapisy są wyraźnie uregulowane w polskim prawie, ponieważ dotyczą zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny.

Umowy najmu zawierane są na czas określony lub nieokreślony. Niezależnie, z którą formą mamy do czynienia powinna ona zawierać określony okres wypowiedzenia. Najczęściej jest to miesięczny lub trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Oznacza to, że umowa zostaje rozwiązana pod koniec miesiąca kalendarzowego, następującego po miesiącu złożenia wypowiedzenia. Przykładowo, jeżeli w umowie zapisany jest miesięczny okres wypowiedzenia, a wypowiedzenie zostaje złożone 15 marca, to rozwiązanie umowy następuje z dniem 30 kwietnia. Jeśli natomiast czas określony na wypowiedzenie to trzy miesiące, umowa będzie obowiązywać do 30 czerwca. Oznacza to, że najemca do tego dnia musi zwolnić lokal i pozostawić go w stanie niepogorszonym, względem dnia, w którym zawarł umowę. Rozwiązanie umowy najmu bez podania przyczyny jest zgodne z prawem, tylko przy zachowaniu okresu wypowiedzenia.

Jeżeli umowa nie zawiera określonego terminu na wypowiedzenie, obie strony obowiązuje okres ustalony w kodeksie cywilnym, a jest od zależny od częstotliwości opłacania czynszu. Istnieje jeszcze wariant, który jest nazwany porozumieniem stron. Jeżeli obie strony przystaną na warunki spisane w formie pisemnej, możliwe jest polubowne rozwiązanie umowy, bez zachowania określonych w niej lub ustawie terminów wypowiedzenia.

Para wypowiada umowę najmu.

Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli wypowiedzenia umowy najmu odbywają się z zachowaniem czasu określonego na wypowiedzenie, a czynsz jest płatny regularnie, wszystko pięknie się rozwiązuje w swoim czasie. Problemy powstają, kiedy najemca lub wynajmujących chce zakończyć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Prawo wypowiedzieć umowę natychmiast ma każda ze stron. Jednak twórcy kodeksu cywilnego jasno określili przypadki, w jakich rozwiązania umowy mogą nastąpić w trybie natychmiastowym.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu, ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy wynajmowany przez niego lokal, w chwili najmu posiadał wady, o których on nie wiedział. Prościej rzecz ujmując, jeżeli właściciel mieszkania wiedział o wadach w obrębie lokalu, a nie poinformował o tym rodzinę, która tam zamieszka, może spodziewać się wypowiedzenia w trybie pilnym i będzie to odbywać się zgodnie z prawem.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Nieco trudniejszą sytuację z pilnym rozwiązaniem umowy najmu ma wynajmujący. Ponieważ nie może on ot, tak, pozbawić aktualnych lokatorów dachu nad głową. Umowę zawartą na czas nieokreślony lub określony można zakończyć bez okresu wypowiedzenia tylko w przypadku gdy:

  • Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową
  • Kiedy najemca dopuszcza się szkód w mieszkaniu lub częściach wspólnych
  • Zachowania najemcy są uciążliwe dla innych sąsiadów
  • Jeżeli zalega z opłatami czynszu i rachunków przez co najmniej trzy pełne okresy rozliczeniowe
  • Podnajmuje mieszkanie innym najemcą bez zgody właściciela
  • Jeżeli budynek wymaga remontu lub rozbiórki
  • Lub po prostu, ktoś z jego rodziny zamierza zamieszkać w tym mieszkaniu

Kodeks cywilny nie przewiduje innych przypadków na rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym. Nawet jeżeli takie dopisze się do umowy, w czasie jej zawierania są one niezgodne z prawem. Wszystkie powody powinny zawierać się w powyższej liście. Jest ona i tak, dość szeroka i możliwość interpretacji dość luźna.

Warunki wypowiedzenia umowy najmu.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno się sporządzić na piśmie i zawrzeć w nim określone punkty, aby było w pełni akceptowalne i posiadało moc prawną. Konieczne jest zawarcie w treści:

  • Miejsce i data sporządzenia
  • Dane strony, która umowę wypowiada
  • Dane strony, której umowa jest wypowiadana
  • Podstawę prawną, w myśl której umowa jest wypowiadana
  • Określenie charakteru przedmiotu najmu wraz z adresem
  • Określenie terminu, w którym umowa przestanie obowiązywać
  • Uzasadnienie, dlaczego następuje wypowiedzenie
  • Odręczny podpis strony wypowiadającej umowę

Zdrowy rozsądek przy wypowiedzeniu umowy najmu

Jeżeli kres najmu odbywa się bezproblemowo i w przyjaznej atmosferze, z reguły tak też się kończy. Jeżeli najemca i wynajmujący podchodzą do siebie z szacunkiem i zrozumieniem, nie powinno być problemów, jeśli któraś ze stron z nagłych przyczyn musi rozwiązać umowę. Wtedy obie strony są w stanie porozumieć się co do rozliczenia kaucji, czy uwzględnienia wkładu włożonego w remont mieszkania przez najemcę. Problem przybiera na sile, gdy opłaty są czynione nieregularnie lub gdy właściciel nie dba odpowiednio o mieszkanie, które wynajmuje. Inaczej wynajmuje się studentom, a jeszcze inaczej rodziną z dziećmi. Czym innym są wynajmy krótko terminowe, a inne zwyczaje przyjmuje się przy długoterminowym użyczeniu nieruchomości.

Niezależnie po której stronie stoimy, pamiętajmy o szacunku dla drugiej strony, o poszanowaniu jej prac i zwyczajnym zrozumieniu codziennych potrzeb. Reasumując, na każdym etapie rozmawiajmy, negocjujmy i unikajmy zaognienia się konfliktu. Dzięki temu wszystkim będzie żyło się lepiej i najemcy, i wynajmującemu, i sąsiadom z bloku czy kamienicy.

Bezpłatna konsultacja z Anettą!