Posiadanie prawa współwłasności do danej nieruchomości może powodować wiele problemów, zaczynając od odmiennych wizji współwłaścicieli, co do dysponowania majątkiem, a kończąc na kwestiach związanych z zarządzaniem. W takich sytuacjach podjęcie decyzji wykraczających poza zakres zwykłego zarządu w gospodarce nieruchomościami może być trudne lub wręcz niemożliwe. Dlatego w niektórych przypadkach warto dążyć do zniesienia współwłasności nieruchomości. Tłumaczymy, jak to zrobić i kiedy jest na to najlepszy moment.
Czym jest współwłasność?
Współwłasność można w najprostszy sposób określić, jako prawo do posiadania nieruchomości, które przysługuje jednocześnie kilku podmiotom. Współwłasność w świetle prawa powinna posiadać 3 podstawowe cechy:
- odnosić się do przedmiotu, który jest niepodzielny
- istnieje więcej niż jeden podmiot, który ma własność
- prawo współwłasności dotyczy jednego przedmiotu
Czym jest podział nieruchomości wspólnej?
Podział nieruchomości wspólnej polega na likwidacji stosunku, w którym kilku osobom przysługuje prawo własności do jednej rzeczy wspólnej. Mówiąc prościej, jest to podjęcie czynności prawnych, które doprowadzą do tego, że tylko jedna osoba będzie mieć prawo do dysponowania nieruchomością.
Do zniesienia współwłasności można dążyć w trybie sądowym lub podpisać stosowną umowę u notariusza. Na drogę sądową należy wystąpić w momencie, kiedy nie ma zgodności wśród wszystkich współwłaścicieli co do zasad podziału.
Kiedy można złożyć wniosek o zniesienie współwłasności?
Prawo nie określa ram czasowych, kiedy można złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Z czego można wywnioskować, że podział nieruchomości może nastąpić w dowolnym momencie. Potwierdza to również art. 210 Kodeksu Cywilnego, którego treść wskazuje na to, że każdy ze współwłaścicieli może ubiegać się o zniesienie współwłasności, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu zgodnie z art. 220 Kodeksu Cywilnego.
Sposoby podziału nieruchomości wspólnej
Istnieje kilka sposobów zniesienia współwłasności:
- fizyczny podział nieruchomości
- przyznanie nieruchomości jednemu podmiotowi, z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli
- sprzedaż nieruchomości i równy podział pieniędzy uzyskanych z transakcji sprzedaży
Wydaje się, że fizyczny podział nieruchomości na wszystkich współwłaścicieli jest najprostszym rozwiązaniem. Jednak w praktyce może okazać się to niemożliwe w przypadku mieszkania lub domu, lub kiedy plan zagospodarowania przestrzennego na to nie pozwala. W takich sytuacjach przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli lub sprzedaż i podział zysków, może być lepszym wyborem.
Umowa w formie aktu notarialnego
Do zniesienia współwłasności może dojść na podstawie podpisanej u notariusza umowy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Ma to najczęściej miejsce w sytuacji, kiedy dany przedmiot nie może być podzielony zgodnie z udziałami poszczególnych podmiotów.
W takiej sytuacji wszelkie zmiany np. fizyczny lub cywilny podział powinny być poparte umową podpisaną u notariusza. Tylko wtedy sąd będzie mógł wpisać stosowne zmiany do księgi wieczystej, założyć nowe lub dopisać nowych właścicieli do już istniejących.
Zniesienie współwłasności przed sądem
Do zniesienia współwłasności przed sądem konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku, który powinien zawierać dane wnioskodawcy oraz pozostałych współwłaścicieli, a także szczegóły dotyczące przedmiotu sporu. Innymi dokumentami, które należy dołączyć do wniosku, jest odpis z księgi wieczystej oraz odpis aktu notarialnego. Następnie sąd przystępuje do rozpatrywania wniosku w trybie nieprocesowym. Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do zasad podziału nieruchomości, decyzja sądu może zostać podjęta podczas pierwszego posiedzenia, a wejść w życie w momencie uprawomocnienia się wyroku.
Nieco inaczej będzie wyglądać zniesienie współwłasności, kiedy współwłaściciele nie będą mogli dojść do porozumienia w kwestii podziału nieruchomości. W takiej sytuacji sąd może orzec zniesienie współwłasności poprzez sprzedaż w drodze licytacji. Koszt takiego postępowania to 1000 zł. Dla porównania w przypadku zgodności wszystkich współwłaścicieli koszt postępowania wynosi już tylko 300 zł. Jeszcze jedną opcją jest zawezwanie do rozprawy ugodowej. W takiej sytuacji zapłacimy jedynie 40 zł. Plusem takiego rozwiązania jest to, że jeżeli nie dojdziemy do porozumienia, to nadal możemy złożyć wniosek o zniesienie współwłasności.
Umowa o podziale nieruchomości do korzystania
W art. 206 Kodeksu Cywilnego możemy znaleźć zapis, który uprawnia do podpisania umowy, która ściśle reguluje zasady użytkowania poszczególnych części nieruchomości lub czerpania z niej korzyści. Bardzo często tego typu zapiski znajdziemy w umowach deweloperskich, w których poza zakupem mieszkania wykupujemy miejsce parkingowe lub postojowe.
W razie braku tego typu umowy, jak wskazuje art. 206 Kodeksu Cywilnego, wszyscy współwłaściciele mogą korzystać z miejsc wspólnych w takim samym zakresie.
